การประเมินสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาวะสงครามกับกัมพูชา
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงวันพุธที่ 9 กุมภาพันธ์ 2554 หากความขัดแย้งตามแนวชายแดนในปัจจุบันได้รับการยกระดับเป็นสงคราม อัตราความเสี่ยงของประเทศก็จะเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศไทยเป็นอย่างมาก ปัญหาความขัดแย้งนี้จึงควรจบลงโดยเร็วหรือให้จำกัดวงความขัดแย้งเฉพาะบนโต๊ะเจรจา หรือใช้แนวทางสันติเป็นทางออก ทั้งนี้เนื่องจากทั่วโลกมีความขัดแย้งตามพรมแดนมากมาย แต่แทบจะไม่มีการใช้กำลังในปัจจุบัน ในกรณีที่มีการยกระดับเป็นสงครามระหว่างไทยกับกัมพูชา จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อประเทศไทยเป็นอย่างมากเพราะเป็นประเทศที่ใหญ่กว่า มีพื้นฐานความมั่งคั่งมากกว่า มูลค่าการสูญเสียจึงจะมีเป็นจำนวนมาก เช่น: 1. อสังหาริมทรัพย์ตามแนวชายแดน ใน AREA แถลง ฉบับที่ 2/2554 เมื่อวันอังคารที่ 4 มกราคม 2554 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สแสดงให้เห็นว่ามูลค่าการค้าชายแดนไทยและกัมพูชามีมูลค่าประมาณ 50,000 ล้านบาท หากสงครามยืดเยื้อ การค้าก็จะหดตัวลง และอาจหดตัวลงในระยะยาวเพราะการที่กัมพูชาหันไปซื้อสินค้าจากประเทศอื่น นอกจากนี้ตลาดค้าขายชายแดนที่มีขนาดประมาณ 5,000 - 20,000 ตารางเมตร ก็จะด้อยค่าลงเพราะผลจากความซบเซาของการค้าขายแดน กรณีนี้ยังจะส่งผลต่อประชาชนตามแนวชายแดนโดยตรง และหากเศรษฐกิจฝืดเคืองก็ย่อมส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางสังคมและปัญหาอาชญากรรมด้วย 2. แหล่งท่องเที่ยวตากอากาศของนานาชาติในภาคตะวันออก เช่น พัทยา ระยอง จันทบุรีและตราดก็อาจได้รับผลกระทบไปด้วย พัทยาตั้งอยู่ห่างจากด่านชายแดนกัมพูชาเพียง 250 กิโลเมตร ใช้เวลาเดินทาง (เดินทัพ) เพียง 4 ชั่วโมง กลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ปักหลักอยู่ในพื้นที่นี้ก็อาจรู้สึกไม่มั่นคงและย้ายฐานออกไป ทำให้ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศรวมมูลค่านับแสนล้านมีมูลค่าลดลงอย่างชัดเจน 3. แหล่งอุตสาหกรรมสำคัญที่สุดของไทยคือมาบตาพุด ก็อาจได้รับความเสียหายร้ายแรง นักลงทุนญี่ปุ่นและนักลงทุนใหญ่จากประเทศรายอื่น ก็อาจถอนตัวออกไป ส่งผลกระทบร้ายแรงต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม 4. สถานที่พักผ่อนตากอากาศอื่น เช่น ภูเก็ต สมุย หัวหินและอื่นๆ ก็อาจได้รับผลกระทบเพราะอัตราความเสี่ยงของประเทศสูงขึ้น ส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลง และหากสถานที่ตากอากาศของประเทศคู่แข่งในภูมิภาคนี้ เช่น ลังกาวี ปีนัง บาตัม สิงคโปร์ บาหลี ฯลฯ พัฒนาขึ้น โอกาสที่นักลงทุนและนักท่องเที่ยวจะกลับมาใหม่จะน้อยลงอีก 5. แม้แต่อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครก็จะได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อันได้แก่อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยหรูหราที่ให้ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าอยู่อาศัย เนื่องจากอัตราความเสี่ยงของประเทศเพิ่มสูงขึ้นนั่นเอง จะสังเกตได้ว่าในประเทศที่อยู่ในภาวะสงครามหลายแห่งทั่วโลก แม้มีแหล่งท่องเที่ยวน่าสนใจมากมาย แต่ก็มีนักท่องเที่ยวน้อยมาก แม้แต่ประเทศเพื่อนบ้านเช่นอินโดนีเซีย ซึ่งเคยมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศเมื่อ 14 ปีก่อน ก็ยังมีนักท่องเที่ยวเพียง 6.3 ล้านคนน้อยกว่าประเทศไทย (14.2 ล้านคน) สิงคโปร์ (7.5 ล้านคน) และมาเลเซีย (23.6 ล้านคน) เสียอีก จากการเปรียบเทียบอัตราความเสี่ยงของประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคอาเซียนล่าสุดพบว่า ประเทศสิงคโปร์มีอัตราเสียงรวม (Total risk premium) ต่ำสุดคือ 5% ในขณะที่อัตราความเสี่ยงประเทศ (Country risk) อยู่ที่ 0% ในขณะที่ไทย มีอัตราความเสี่ยงรวม และอัตราความเสี่ยงประเทศ อยู่ที่ 7.25% และ 2.25% ตามลำดับ สำหรับกัมพูชาอยู่ในระดับต่ำสุดคือ มีอัตราความเสี่ยงรวม และอัตราความเสี่ยงประเทศ อยู่ที่ 12.5% และ 7.5% ตามลำดับ การจัดอันดับประเทศและความเสี่ยง ประเทศ เครดิต อัตราเสี่ยงรวม อัตราเสี่ยงประเทศ สิงคโปร์ Aaa 5.00% 0.00% มาเลเซีย A3 6.73% 1.73% ไทย Baa1 7.25% 2.25% อินโดนีเซีย Ba2 9.13% 4.13% ฟิลิปปินส์ Ba3 9.88% 4.88% เวียดนาม B1 11.00% 6.00% กัมพูชา B2 12.50% 7.50% หากประเทศไทยขยับอัตราความเสี่ยงประเทศจาก 2.25% เป็น 4% เพราะการยกระดับความขัดแย้งตามแนวชายแดนเป็นสงคราม ซึ่งเป็นอัตราที่ใกล้เคียงกับอินโดนีเซีย ก็จะทำให้อัตราความเสี่ยงประเทศเพิ่มขึ้นจาก 7.25% เป็น 9% ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงประมาณ 19% [{(1/9%) / (1/7.25%)} -1] ในโลกทุกวันนี้ยังมีปัญหาความขัดแย้งตามแนวชายแดนมากมาย รวมเกือบ 40 บริเวณ เกี่ยวข้องกับประเทศเป็นจำนวนมาก แต่มักแก้ไขด้วยสันติวิธี เช่น 1. Hans Island (ใกล้เกาะกรีนแลนด์) ระหว่าง Canada และเดนมาร์ก 2. หมู่เกาะเล็ก ๆ นอกชายฝั่งทะเลแคริเบียน ระหว่างคิวบา สหรัฐอเมริกาและเม็กซิโก 3. พื้นที่หลายบริเวณระหว่างสหรัฐอเมริกาและแคนาดา 4. พื้นที่ยุโรประหว่างฝรั่งเศสกับอิตาลี ฝรั่งเศสกับสเปน สเปนกับโปรตุเกส 5. พื้นที่เอเชียเช่นระหว่างอินเดียกับบังคลาเทศ บังคลาเทศกับพม่า กัมพูชากับเวียดนาม สิงคโปร์กับมาเลเซียและอินโดนีเซีย มาเลเซียกับอินโดนีเซีย ดังนั้นการใช้สงครามแก้ไขปัญหาย่อมจะสร้างความเสียหายใหญ่หลวงต่อทุกฝ่าย ไม่ใช่หนทางที่ดี และมีแต่จะสร้างบาดแผลให้แก่ทุกภาคส่วน การปะทะกันด้วยกำลังอาวุธต้องหยุดลงในทันที โปรดดู www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement172.htm โปรดดู www.unwto.org/facts/eng/pdf/highlights/UNWTO_Highlights10_en_LR.pdf โปรดดู http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html โปรดดู http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_territorial_disputes ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน